賃借人退去時の原状回復費はどこまで請求できる？

賃貸物件を退去する際の原状回復はどこまで行えばよいのか、また、貸主と借主のどちらが費用を負担するのか明確に決めていないと退出時にトラブルになりかねません。

この記事では、借主が退去するときの原状回復と原状回復費の請求できる範囲を解説します。

貸借人退去時の原状回復とは

借主は賃貸物件を退去するときには、入居する前の状態（原状回復）に戻す必要があります。

また、意図的に傷やシミ、設置物の破損などがあったときは、借主は修繕費を支払わなければなりません。

国土交通省による原状回復のガイドライン

国土交通省では、賃貸物件を退去する際に行う原状回復のガイドラインを作成しています。

ガイドラインの定義（※）には「貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（きそん）を復旧すること」と記載されています。

また、民間の賃貸借契約に関しては、契約の自由の原則によって、民法・借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではないとされています。

※（出典：国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版））

原状回復の範囲

目安となる原状回復の範囲を解説します。

（貸借人が負担する範囲）

• 入退去時に起きた傷や汚れ
• 貸借人の管理不足によるもの
• 使用中につけた傷や汚れなど
• 同居人による使用中の傷や汚れ
• ペットによる傷や汚れ

（賃貸人が負担する範囲）

• 賃貸物件のハウスクリーニングなど
• やむを得ない傷や汚れ
• 経年劣化

原状回復の内容などは賃貸人の判断で決定できるため、入居前には契約書で明確に決めておくことでトラブルを回避できます。

経年劣化の場合はどうなる？

経年劣化の修繕および通常の使用でついた傷や汚れなどの修繕費は賃貸料金に含まれており、賃貸人に支払い義務があると考えられています。

よって、賃貸料金と修繕費用の2重請求にならないように注意が必要です。

原状回復費用を請求できる範囲とは

ガイドライン（※）では貸借人の負担対象範囲の基本的な考え方として、「可能な限り毀損（壊した）部分に限定し、最低限の補修費用相当分が負担対象範囲の基本となる」と明記されています。

もっとも、例えば、クロスの一部を毀損した場合に、当該毀損部分だけでなく部屋中のクロス全部を張り替える必要があるのかといった事例のように、毀損部分と補修箇所に大きな差異が生じるようなケースもありえます。この場合には、補修工事の最低施工可能範囲、原状回復による賃貸人の利得及び賃借人の負担を勘案し、当事者間で不公平とならないようにすべきであるとされています。上記事例の場合には、建物全てのクロスの張り替え請求までは過大であるものの、毀損したクロスの存する一面分については張り替えを認めるべきといった不公平を是正する考え方が紹介されています。

（出典：国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版））

まとめ

今回は、賃貸人退去時の原状回復費はどこまで請求できるのかという内容について解説しました。

通常の使用でついた傷などは経年劣化に含まれると考えられているため、契約書に修繕範囲と責任の所在などを明記しておけば紛争を予防することができるでしょう。

賃貸物件の修繕費用問題に関して、お悩みの際には弁護士にご相談することをおすすめします。