家賃値上げ交渉の進め方｜拒否された場合はどう対処する？
土地の価格が上昇し、近辺の住宅に比べて家賃が低い場合など、家主としては家賃の引き上げを検討することがあります。
もっとも、交渉によって家賃の引き上げができない場合、すなわち、家賃の上昇を拒否された場合には、どのように対処すればよいのでしょう。
このページでは、家主が、居住者に対して家賃値上げの交渉を行う際の進め方、家賃上げを拒否された場合の対処法についてご紹介します。
家賃上げ交渉の進め方
まずは、家賃交渉に際して、家賃交渉の理由を示すことが重要となります。
借地借家法は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」（借地借家法３２条１項）と定めています。
これは、賃料増減額請求権とされています。
この要件を満たさずとも、交渉によって合意に達すれば家賃上げはできますが、法的主張があることで、交渉はまとまりやすいといえます。
そのため、この条文に規定されている、租税の上昇や、周囲の物件に比して家賃が著しく低い場合には、これらを理由として示して家賃上げを交渉することになります。
賃借人は、家賃上げ交渉に応じなくても、従前の契約内容にしたがって借り続けることができるため、交渉に応じるインセンティブがないように感じます。
しかし、賃貸借契約は継続的な人間関係を土台とする契約ですし、訴訟や調停などの法的手続きに移行する可能性を考慮すると、多くのリソースを割くことになることを避けるために、交渉に応じることも多いでしょう。
家賃上げ交渉に際しては、上記のような法的要件を具備している場合や、仮に退去されたとしても新しいテナントに貸し出せる見込みがある場合には、強気に交渉を行うことができます。
家賃上げを拒否された場合の対処法
家賃上げは借主としては生活状況は変化しないのに、月々に支払う金額が高くなるものであり、快く同意してくれる者は多くないでしょう。
その場合でも、根拠をもって、また適切な相場であること示しながら、丁寧に説明を行うことが重要といえます。
それでもなお合意に至らない場合には、調停や訴訟によって争うことを考える必要があります。
調停は、法律の専門家を交えた話し合いで、調停委員という第三者を介することで交渉が進むことがあります。
調停でも解決しなかった場合には、訴訟を検討することになります。
訴訟では、法的効果の発生を基礎づける要件を具備しているか、すなわち、法的根拠をもって請求を立て、その有無を検討するため、法的根拠もなくただ賃上げをしたいという主張は認められません。
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家賃上げは借主との継続的で良好な信頼関係を破壊するおそれもあるため、消極的になりがちです。
家主は建物について権利を有していますが、上記形成権である家賃増額請求権を除き、相手の同意なしに家賃を引き上げることができる権利はありません。
そのため、相手との関係に配慮をしつつ、法的根拠を示しながら交渉を行い、合意に達することを目指すことになります。
調停や訴訟は法的手続きであるため、専門家である弁護士に依頼をすることが一般的ですが、交渉を円滑に進めて合意に達するためにも、交渉の時点から弁護士に依頼をすることは極めて有効といえます。
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