【売主様向け】契約不適合責任の免責とは？

契約不適合責任の免責とは、売主が不動産の売買契約において不動産売却後の保証責任を免除されることです。

売主側から見て良い面がありますが、悪い面もあります。

今回は、売主様向けに契約不適合責任の免責について紹介します。

契約不適合責任の免責とは

契約不適合責任の免責とは、売買契約において売主が不動産を売ったあと、当事者の特約によって責任を免除されることです。

そもそも契約不適合責任とは、民法上認められている債務不履行責任の1つです。

通常、売主は買主に売った不動産の種類や品質などが契約内容と異なる場合に、責任を負います。

契約不適合責任の免責する利点

売主が不動産を引き渡したあと、責任を負わなくなります。

一定の条件や期間の制限はありますが、その不動産に売却後の修補や損害賠償などのリスクを回避できるので、売主にとって大きな利点です。

また、個人の売主の場合は、一般的に免責特約を設ける際の条件がありません。

契約不適合責任の免責する欠点

買主は周辺の不動産の価格や間取りなど比較し、より免責のない不動産を選ぶため、契約が決まりにくいです。

また、免責している場合の契約内容では、近い将来不動産の修繕などが欠かせないため、最終的に売却価格が安くなります。

契約不適合責任の免責無効の3つの事例

契約不適合責任が免責無効になるのは、以下の3つです。

• 欠陥を意図的に隠した場合
• 売主が法人である場合
• 新築不動産である場合

欠陥を意図的に隠した場合

不動産の欠陥を意図的に隠して売却したとき、免責特約は無効です。

発覚すると、売主は契約不適合責任を問われます。

ただし、売主が意図して行ったと立証する必要があり、現実的には無効になりにくいケースです。

売主が法人である場合

売主が法人である場合、消費者契約法と宅建業法によって買主に不利な内容は失効します。

宅建業者の場合は、宅建業法により2年間免責できません。

また、その他法人の場合、完全に免責にしたり通知期間を短く設定したりすると、契約不適合責任の免責はできません。

新築不動産である場合

新築不動産である場合、住宅品質確保法により10年間の保証が義務付けられています。

そのため、新築不動産を売る場合は契約不適合責任の免責は不可能です。

まとめ

今回は売主様向けに契約不適合責任の免責について紹介しました。

契約不適合責任の免責には利点と欠点があり、中には無効になるケースもあります。

不動産を売却する方でお困りの方は、法律の知識が豊富な弁護士に相談することも検討してください。